Baumängel
Baumängel stellen sowohl für den Bauherren als auch den Nutzer sowie den ausführenden Professionisten oftmals einen massiven kostentechnischen Schaden da. Wird der Baumangel erst nach der Fertigstellung bzw. im bewohnten Zustand bemerkt, wird das Verschulden der Regel abgestritten. Auch während der Bauphase ist auf dem ersten Blick nicht immer klar, wer den Baumangel zu verantworten hat. Zur Klärung des Sachverhaltes und somit auch der Verantwortung ist ein Gutachten durch eine gerichtlich beeideten Sachverständigen unumgänglich.
Schimmel
Als Gerichtsachverständiger für Schimmel und Mitglied des Bundensverbandes für Schimmel und techn. Bauteiltrocknung ist Schimmel, neben den Bereichen wie Baumängel, Fassade, Wasserschäden eines meiner Spezialgebiete. Bei der Fragestellung ob richtig gelüftet wird, kann diese in der Regel nicht pauschal beurteilt werden. Hierzu sind Langzeitmessungen vom Raumklima aber insbesondere auch der Oberflächentemperatur erforderlich. Hintergrund ist, dass bei einem mangelhaft Wärmegedämmten Gebäude es auch trotz richtigem Lüften und Heizen, es aus Bauphysikalischer Sicht zur Schimmelbildung kommen wird. In der Praxis sollte die Bauteiltemperatur nie unter 17°C liegen , da ansonsten eine relative Luftfeuchtigkeit im oberflächennahen Bereich von >70% besteht und sich ab diesem Punkt Schimmel entstehen kann. Es sind auch verdecke Wasserschäden oder aufsteigende Grundfeuchte im Rahmen einer Ganzheitlichen Beurteilung zu berücksichtigen.
Badezimmer
(Verbund-) Abdichtungen
Die Bewertung von bodenebenen Duschen bzw. deren Abdichtung (Verbundabdichtung) ist neben der Bewertung von Schimmel ein großer Punkt in meinem täglichen Arbeitsumfeldes. Insbesondere bei Bodenebenen Duschen hat der Gesetzgeber in der OIB 3 RL bzw. der ÖN B 3692 sowie B3407 die Anforderungen an die Abdichtung klar definiert. Hinzu kommen jedoch sogenannte Sonderkonstruktionen, welche die sog. Verbundabdichtung Plus darstellt. Diese kann in der Regel alternativ zur Bauwerksabdichtung verbaut werden, wobei es immer auf die tatsächlichen Gegebenheiten ankommt. Gerne stehe ich für Fragen rund um den Bereich Badezimmerabdichtungen sowohl in beratender Form als auch als Gerichtsachverständiger für Verbundabdichtungen zur Verfügung.
WDVS Fassaden
Die häufigste Variante einer Wärmedämmverbundfassade ist das Applizieren von EPS (Styropor) Dammplatten auf das Außenmauerwerk. Hierdurch kann sowohl die Energieefizienz des Gebäudes deutlich gesteigert werden und ist in aller Regel auch beim Umrüsten von normalen Heizungen (Gasthermen mit Radiatoren) auf Wärmepumpen erforderlich. Die letzten 40 Jahre haben gezeigt, dass beim Herstellen eines WDVS erhebliche Verarbeitungsfehler umgesetzt wurden. Stichwärter sind dabei die sog. Rand- Wulst- Punktverklebung, welche eine Kleberkontakt von >40% aufweisen sollte, Verarbeitung von speziellen Sockeldämmplatten (EPS-S oder XPS-R) oder auch das Verfüllen der Fugen zwischen den Dämmplatten mit PU Schaum und nicht mit Kleber.
Daher wurde das WDVS nun auch in die Ö-Norm B6400 aufgenommen. Als ordentliches Mietglied der österreichischen Arbeitsgruppe für Putz (ÖAP) und selbst zertifizierter Fachverarbeiter besitzte ich ein umfangreiches Know How rund um das Thema WDVS. Gerne stehe ich Ihnen für Privat- als auch Gerichtsgutachten in diesem Themenbereich als Bausachverständiger für Hochbau zur Verfügung.
Wasserschäden
Bei der Beurteilung von Wasserschäden ist nicht nur die Ursache selbst, sondern insbesondere der kausale Folgeschaden relevant. In der Regel erfolgt an erster Stelle die Ermittlung des Verschuldens. Aus rechtlicher Sicht wird zwischen einem nach § 1293 ABGB vorliegenden Verschulden, sowie einem verschuldensunabhängiger Schaden nach § 1269ABGB unterschieden. Zu beachten ist, dass aus mietrechtlicher Sicht nicht zwangsläufig der Vermieter selbst zu einem Verschulden beigetragen haben muss, um aus dem Bestandsvertrag auch rechte abzuleiten. Die Feststellung der technischen Schäden erfolgt im besten Fall durch einen gerichtlich beeideten Bausachverständigen.
Differnzdruck
Blower Door Test
Bei der Errichtung eines Wohngebäudes in Holzbauweise aber auch eine Dachgeschosswohnung, welche in einem alten Gebäude (Gründerzeit um 1900) errichtet wird, ist die Luftdichtheit das A und O. Diese wird durch die Dampfbremse erzielt, welche eine Folie ist, die luftdicht verarbeitet werden muss. Sind Undichtheiten an der Folie gegeben, dringt die warme und feuchte Innenluft durch diese Folie und führt in der Holzbalkenkonstrujtion des Daches zu Schäden. Diese können Schimmelpilze aber auch holzzerstörende Pilze wie z.B. ein echter Hausschwamm sein. Daher ist die, auch in der Bauordnung max zulässige Luftwechselrate (Austausch des Innenvolumen / Std) in der OIB 6 Richtlinie geregelt. Mittels „Blower Door Test“ (lt. Norm Differenzdruckmessung) kann die Verarbeitung der Dampfbremse beurteilt werden. Gerne führe ich für Sie eine Luftdichtheitsmessung gemeinsam mit einer Wärmebildkamera sowie Vernebelung durch um die undichten Bereiche festzustellen. Dieses wiederum spart Energie und langfristig somit auch Kosten.
Brandschäden
Für die Beurteilung der Folgeschäden durch ein Feuerschadensereignis verfasse ich pro Jahr rd. 35 Gutachten für diverse Versicherungsgesellschaften sowie auch für das Gericht. Von einfachen Küchenbränden mit einem Gesamtschaden von 5.000,- bis zu z.B. Brand im der Biogasfabrik in Güssing über mehrere Millionen. Neben der Ermittlung des tatsächlichen Folgeschadens ist auch die Bewertung des Zeitwertes wichtig, da es im Falle eines Regresses, in aller Regel nur der Zeitwert vom Verursacher gefordert werden kann. Die Abgrenzungen hierfür sind fließend und setzt ein langjährige Erfahrung vorraus. Sollten Sie einen Brandschaden haben, stehe ich Ihnen gerne technisch beratend für das Thema der Sanierung als auch für gerichtliche Bestellungen zur Gutachtenerstattung zur Verfügung.
Aufsteigende Feuchte
Insbesondere im Sanierten Altbau kommt es nach meiner Wahrnehmung oft zu Problemen mit aufsteigender Grundfeuchte. Ein klassisches Beispiel ist eine alte Erdgeschosswohnung welche komplett saniert wurde mit einem neuen Estrichboden, neue und dichte Fenster sowie eine Heizung, welche Raumluftunabhängig arbeitet wie z.B. eine Brennwerttherme oder Wärmepumpe. Diese Parameter verändern den natürlichen Luftaustausch bzw. Luftwechseln massiv, sodass es in der Regel zur Bildung von Schimmel kommt. Bei der Beurteilung von Aufsteigender Feuchte führe ich als erstes sog. orientierende Feuchtemessungen durch. Erhärtet sich der Verdacht, dass das Mauerwerk nicht entsprechend den technischen Anforderungen an die OIB 3 Richtlinie (Gesetztliche Auflage der Bauordnung im Rahmen einer Generalsanierung) eingehalten wurde, wird im nächsten Schritt durch eine unabhängige und akkreditierte Prüfanstalt eine sog. Darr Messung vorgenommen. Hierdurch kann der absolute Feuchtegehalt aber auch die Salzbelastung des Mauerwerkes geprüft werden. Aus dem Ergebnis kann von einem Sachverständigen abgeleitet werden, ob aufsteigende Feuchte evident ist, oder das Mauerwerk u.U. „nur“ versalzen ist oder einfach die Oberflächentemperatur nicht ausreichend ist um Schimmel zu vermeiden. Ich erstelle sowohl für öffentliche Körperschaften wie z.B. Gemeinde Klosterneuburg, Gemeinde Zwentendorf oder auch Gemeinde Wien aber auch für private und Wohnungseingetümergemeinschaften entsprechende Sanierungskonzepte zur Beseitigung von aufsteigender Feuchte. Auch stehe ich gerne gerichtlichen Bestellungen zu dem Thema Beurteilung der vorgenommenen Maßnahmen auf Tauglichkeit oder beurteilung ob überhaupt eine Erfordernis dazu besteht zur Verfügung.
Nutzwertgutachten
Durch unser eigens entwickeltes Programm, können wir rasch und effizient Nutzwertgutachten erstellen. Die Erstellung von Nutzwertgutachten ist eine sehr verantwortungsvolle Aufgabe. Daher wurde vom Gesetzgeber beschlossen, dass nur gerichtlich beeidete Sachverständige für Hochbau oder Immobilien sowie Ziviltechniker ein solches erstellen dürfen folg. § 9 WEG. Das Nutzwertgutachten regelt in einer Eigentümergemeinschaft die Stimmanteile der jeweiligen Parteien sowie auch dessen Kosten. In der Regel erfolgt der Aufteilungsschlüssel der Betriebskosten auf Basis der Nutzwerte. Dies sind immer mit x/y angegeben. Z.B. 50/150 bedeutet, dass Sie 50 Anteile von 150 Gesamtanteilen haben. Somit ist ihr Stimmrecht bei Abstimmungen welche die WEG betrifft 1/3. Ich erstelle sowohl für Bauträger, als auch Genossenschaften und private Projektentwickler Nutzwertgutachten und freue mich auf Ihre Anfrage.
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